Nord
de france
1er réseau immobilier
du Nord-Pas de Calais *

Lexique

Affichage obligatoire

Dans tous les lieux où est reçue la clientèle l’agent immobilier est tenu d’apposer en évidence une affiche indiquant le numéro de la carte professionnelle, le montant de la garantie, la dénomination et l’adresse de l’établissement garant. Vous devez donc apposer en agence l’affiche qui vous est fournie chaque année. Vous devez également afficher le prix TTC des prestations à l’entrée de l’agence de façon visible et lisible de la clientèle. Votre barème doit être affiché en vitrine.

 

Amiante

Lorsque la vente porte sur un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante doit être annexé au compromis. Sa durée de validité est illimitée mais il doit être daté postérieurement au 1er janvier 2013.

 

Assainissement

Lors de la vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau collectif d’assainissement, un diagnostic de l’ installation d’assainissement non collectif doit être annexé au compromis. Ce diagnostic doit être daté de moins de 3 ans. En cas de non-conformité de l’installation, l’acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Ce contrôle est de la responsabilité des communes.

 

Assemblée générale

Lors de la vente d’un lot de copropriété, les procès verbaux des trois dernières assemblées générales devront être annexés au compromis. Ainsi l’acquéreur sera informé des travaux décidés ou envisagés et des charges correspondantes.

 

Bail

Lors de la vente d’un immeuble occupé vous devez obligatoirement annexer le bail au compromis afin que l’acquéreur soit informé des conditions de la location. Même si le bail est annexé, il devra être précisé dans l’avant-contrat l’identité des locataires ainsi que le montant du loyer actuel.

 

Bon de visite

Son importance est primordiale, il s’agit d’un moyen de preuve dont l’agent immobilier pourra se prévaloir pour attester qu’il a présenté le bien à telle personne et à telle date. Il est tout aussi important de faire un rapport de visite au mandant afin d’avoir la preuve que le contact a été dénoncé. C’est grâce à ces preuves que la clause pénale encadrée dans le mandat de vente pourra trouver à s’appliquer.

 

Bornage

Le bornage consiste à fixer définitivement la limite entre deux terrains contigus et à la marquer par des repères matériels appelés "bornes". Lors de la vente d’un terrain à bâtir, l’avant contrat doit préciser si le descriptif provient ou non d’un bornage. Dès lors que le terrain vendu es t situé dans un lotissement, le bornage est obligatoire.

 

Carrez (loi)

Le vendeur d’un lot de copropriété à l’obligation d’indiquer la superficie privative de ce lot. Ce dispositif de mesurage obligatoire est désigné en pratique sous le nom de « loi carrez ». Il convient, pour s’assurer d’avoir une superficie exacte, d’annexer un certificat de mesurage au compromis de vente.

 

Clause pénale

Clause par laquelle le vendeur et/ou l’acquéreur s’engage, en cas d’inexécution de ses obligations, à verser à l’autre partie à titre de dommages-intérêts, une somme forfaitairement fixée. Une clause pénale est insérée dans les mandats et compromis de vente.

 

Coefficient d'occupation du sol (COS)

Le code de l’urbanisme le définit comme le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette susceptibles d’être construits par mètre carré de sol. Il détermine la densité de construction admise sur un terrain. Il est fixé par le plan d’occupation des sols (POS) ou par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Exemple : Un POS fixe un COS de 0,75 pour l’habitation. Sur un terrain constructible de 1.000 m² il sera possible d’édifier une surface de 750 ² de logement. Depuis la loi ALUR le COS n'est plus applicable dans les communes couvertes par un PLU (plan local d'urbanisme). Par contre si la commune est couverte par un POS (Plan d'occupation des sols) le COS s'applique encore.

 

Communauté de biens

Les époux qui se marient sans contrat de mariage relèvent, par défaut, du régime de la communauté réduite aux acquêts. Les biens acquis durant le mariage tombent dans la communauté sauf si une déclaration d’emploi ou de remploi est effectuée. Les époux ne peuvent l’un sans l’autre vendre un bien dépendant de la communauté.

 

Compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente)

Il s’agit du contrat par lequel une personne promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir à un prix et à des conditions déterminés. Cet avant-contrat constate les engagements réciproques des parties. Bien souvent le compromis comporte des conditions suspensives. C’est d’ailleurs sa principale utilité, si il n’y avait pas besoin de conditions suspensives, les parties pourraient directement s’engager sur un acte de vente.

 

Condition suspensive (définition générale)

La condition est suspensive quand la naissance du contrat ou de l’obligation dépend de la survenance d’un évènement futur et incertain considéré. Les conditions suspensives conviennent particulièrement aux avant-contrats de vente d’immeubles. Toutes les conditions suspensives doivent être limitées dans le temps.

 

Condition suspensive d’obtention de permis de construire

Lors de la vente d’un terrain à bâtir vous devez prévoir une condition suspensive d’obtention de permis de construire. Elle devra être libellée comme suit : «sous réserve de l’obtention d’un permis de construire un immeuble à usage d’habitation d’environ X m². La demande devra être déposée dans le délai d’un mois à compter de la signature des présentes. Le permis devra être obtenu dans le délai de 3 mois. ». Il est préférable de prévoir la signature de l’acte authentique 5 mois après la signature du compromis pour que le recours des tiers soit expiré (2 mois à compter de l’affichage).

 

Condition suspensive d’obtention de prêt

Lorsque l’acquisition est réalisée par un non professionnel et porte sur un immeuble à usage d’habitation, la condition suspensive d’obtention de prêt est de droit. Toutefois, afin que l’acquéreur ne puisse renoncer facilement à son acquisition il convient d’encadrer la condition suspensive en précisant le montant, la durée ainsi que le taux demandé. L’acquéreur qui se prévaut d’un refus de prêt doit renoncer expressément à l’acquisition. Si l’acquéreur ne finance pas son acquisition à l’aide d’un emprunt il peut renoncer à la condition suspensive en apposant de sa main la mention prévue dans le compromis.

 

Copropriété

Le statut de la copropriété s’applique aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Cette répartition de propriété s’exprime par la répartition de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 qui n’est pas d’ordre public. Le règlement de copropriété peut donc prévoir des dispositions contraires à cette loi. Il existe des copropriétés verticales et des copropriétés horizontales. Dans ce dernier cas il s’agit d’un ensemble immobilier composé de maisons individuelles régi par un règlement de copropriété. Les parties communes sont généralement composées des espaces verts, voies d’accès... . Lors de la vente d’un lot de copropriété horizontale, la loi Carrez est applicable.

 

Curatelle

Selon le Code civil, le régime de curatelle correspond à la situation d’un individu qui n’est pas hors d’état d’agir lui-même mais qui, en raison de la maladie, d’une infirmité, d’un affaiblissement dû à l’âge ou d’une altération des facultés corporelles empêchant l’expression de sa volonté, a besoin d’être conseillé ou contrôlé à l’occasion des actes de la vie civile. En cas de vente ou d’acquisition d’un immeuble, la personne sous curatelle devra être assistée de son curateur c’est-à-dire que les deux devront signer. La vente de l’immeuble sera soumise à l’accord préalable du juge des tutelles. Il faut en général 4 à 5 mois pour obtenir cet accord.

 

Déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

Toute vente entrant dans le champ d’application du droit de préemption urbain doit faire l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner. C’est le notaire qui se charge de cette déclaration. Le titulaire du droit de préemption a deux mois pour préempter à compter de la réception de la DIA.

 

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE a pour but d’évaluer la performance énergétique du bâtiment. Il est à annexer à tout compromis portant sur un immeuble bâti équipé d’un système de chauffage. Ce diagnostic est valable 10 ans. Toute annonce relative à la mise en vente d’un bien devant faire l’objet d’un DPE mentionne la performance énergétique du bien. Si vous n’avez pas le DPE lors de la prise de mandat vous pouvez donc faire des visites mais vous ne pouvez pas faire de publicité.

 

Donation

Une donation est un contrat par lequel le donateur transfère la propriété d'un bien à une personne appelée donataire. La transmission des biens peut être faite au profit d'un héritier ou d'une tierce personne. Il convient d’être très vigilant lors de la vente d’un bien reçu par donation. En effet, l’acte de donation peut prévoir un droit de retour ou une réserve d’usufruit au profit du donateur. Dans ces cas, le donateur devra donner son consentement à la vente.

 

Dossier de diagnostic technique

Il s’agit du dossier regroupant tous les diagnostics nécessaires à la vente de l’immeuble.

 

DPU (droit de préemption urbain)

Il s’agit de la faculté accordée à une collectivité publique ou à un organisme délégataire, d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens mis en vente, en vue de réaliser des opérations d’intérêt général. Le titulaire du droit de préemption a deux mois pour préempter à compter de la réception de la DIA.
Si le titulaire du droit décide d'acquérir la procédure est la suivante :

  • soit il achète au prix: la vente est parfaite

  • soit il fixe un prix inférieur :

    • soit le vendeur accepte

    • soit le vendeur refuse et renonce à la vente

    • soit le vendeur refuse mais accepte la fixation du prix par le juge de l'expropriation.

En cas de préemption, les honoraires d’agence sont dus.

 

Electricité

Un état des installations intérieures d’électricité est à annexer au compromis dès lors que la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation contenant une installation électrique réalisée il y a plus de 15 ans. Le diagnostic est valable 3 ans.

 

Enregistrement

Toutes les ventes d’immeubles entrent dans le champ d’application des droits d’enregistrement plus couramment appelés « frais de notaire ». Le tarif dépend notamment de la nature et du lieu de situation du bien vendu.

 

Etat descriptif de division (EDD)

Il s’agit d’un document technique distinct du règlement de copropriété dont l’objet est la définition des lots de copropriété pour les besoins de leur identification au regard des règles de publicité foncière.

 

Etat hypothécaire

Un état hypothécaire est un document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble. L’état hypothécaire est archivé auprès d’un bureau, appelé service de la Publicité Foncière.

 

Exclusivité

Le mandat exclusif permet au mandataire d’être le seul, pendant une période donnée, à pouvoir vendre l’immeuble objet du mandat. L’exclusivité doit forcément être limitée dans le temps. Lorsque le mandant met fin à l’exclusivité mais souhaite vous confier un mandat simple, vous devez obligatoirement refaire un mandat car les clauses du contrat sont différentes.

 

Extrait cadastral

Il s’agit d’un document qui reprend les références cadastrales du bien vendu. Il est primordial que vous ayez cet extrait lorsque vous rédigez vos actes (mandats et compromis). Cela vous permet de reporter les références cadastrales du bien vendu sur vos actes et de connaitre la superficie de la parcelle. Vous pouvez l’obtenir sur le site cadastre.gouv.fr.

 

Garantie décennale

Il existe un système d’assurance obligatoire des risques de la construction destinée à couvrir la réparation des dommages de nature décennale.
Cette assurance contient deux volets :

  • Le premier est constitué de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le propriétaire qui permet la réparation directe du sinistre sans que les responsabilités soient discutées.

  • Le second volet est constitué de l’assurance responsabilité souscrite par le constructeur. Elle intervient sur recours du tiers lésé.

Lorsque vous vendez un immeuble de moins de 10 ans vous devez absolument annexer le contrat d’assurance qui est transmis à l’acquéreur en tant qu’accessoire de la propriété. S’il n’a pas été souscrit d’assurance vous devez absolument le noter en condition particulière en précisant que l’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.

 

Garantie financière

Elle permet le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés par les clients. Le montant de la garantie financière doit être au moins égal au montant maximal des fonds détenus. Le montant minimum est de 110.000 €.

 

Gaz

Un état des installations intérieures de gaz est à annexer au compromis dès lors que la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation contenant une installation de gaz réalisée il y a plus de 15 ans. Le diagnostic est valable 3 ans.

 

Hoguet (loi)

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 avec son décret d’application du 20 juillet 1972 est le texte qui règlement la profession d’agent immobilier. Elle réglemente l’accès à la profession ainsi que les conditions d’exercice. Il s’agit d’une loi d’ordre public. Son non respect entraine des sanctions civiles et pénales.

 

Honoraires

En contre partie de sa mission, l’agent immobilier touche un certain montant d’honoraires. Le barème des honoraires doit être affiché en vitrine. L’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération le temps que l’affaire n’est pas définitivement conclue.

 

Hypothèque

Une hypothèque est une sûreté, c'est-à-dire un droit accordé à un créancier (généralement une banque) sur un bien immobilier en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé. Si le bien est grevé d’une hypothèque, le vendeur doit en obtenir la main levée avant la vente. S’il existe une créance hypothécaire supérieure au prix de vente, le vendeur doit obtenir l’accord du créancier.

 

Immeuble par destination

Il s’agit d’un bien meuble rattaché à l'immeuble de manière fixe et dont la séparation de l'immeuble nécessite un descellement, un démontage ou une dénaturation des lieux. Une cuisine incorporée est un immeuble par destination. Ainsi, vous ne pouvez pas la reprendre dans une reprise mobilière. Elle fait partie intégrante de l’immeuble et le vendeur ne peut pas la reprendre.

 

Indivision

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires du même bien. Dans ce cas vous devez obtenir l’accord de tous les indivisaires pour recevoir mandat de vendre le bien. Sous conditions, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le TGI à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (article 815-5-1 du code civil).

 

Jouissance

Le transfert de la jouissance du bien permet au nouveau propriétaire de se servir personnellement de l’immeuble et d’en percevoir les fruits (notamment les loyers). Dans la plupart des cas le transfert de jouissance se fait en même temps que le transfert de propriété lors de la signature de l’acte authentique. Il est toutefois possible de prévoir une entrée en jouissance différée ou anticipée. Celle-ci devant être exceptionnelle et très encadrée par une convention de jouissance retardée ou anticipée. Lorsque la propriété est démembrée c’est l’usufruitier qui aura la jouissance du bien. Lors de la vente d’un immeuble dont la propriété est démembrée, le nu-propriétaire ne pourra vendre l’immeuble sans le consentement de l’usufruitier, les deux devant intervenir à l’acte.

 

Mandat

Le mandat donné à un agent immobilier en vue de rechercher un acquéreur est un contrat d’entremise plutôt qu’un véritable mandat. Il permet à l’intermédiaire d’accomplir des actes matériels (visites de ce bien, publicités ...) mais pas de représenter le mandant à un acte juridique ou de conclure la vente. Le mandat donné à l’agent immobilier obéit aux règles du droit commun des contrats mais aussi à des règles exorbitantes du droit commun imposées par la loi Hoguet. Si ces règles ne sont pas respectées le mandat encourt la nullité :

  • Le mandat doit être écrit

  • Il doit être rédigé en 2 exemplaires originaux (le nombre d’exemplaires doit être noté)

  • Il doit être préalable à toute négociation

  • Il doit être limité dans le temps

  • L’identité des parties doit être parfaitement déclinée (mandant et mandataire), il faut absolument mettre le tampon de la société

  • Le mandat doit préciser son objet (description du bien concerné et prix de vente)

  • La rémunération doit être déterminée ainsi que la partie qui en a la charge

  • Le numéro d’inscription au registre des mandats doit être porté sur chaque exemplaire

  • Le mandat doit être signé des toutes les parties (donc de tous les propriétaires)

 

Nue-propriété

La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas la jouissance. La jouissance de ce bien (l’usufruit), est donnée à une autre personne. Le cas de démembrement de propriété le plus classique est celui qui fait suite au décès d’une personne qui avait acquis un bien avec son conjoint. A son décès, le conjoint survivant va hériter de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété. En cas de vente de l’immeuble, l’usufruitier et les nues-propriétaires devront intervenir à l’acte.

 

Offre d’achat

L’offre est une manifestation de volonté par laquelle une personne (l’offrant), fait connaitre à une autre personne (le destinataire de l’offre), sa volonté de contracter à des conditions déterminées. L’offre doit s’exprimer par une proposition ferme et précise pour que son acceptation lie l’acquéreur et le vendeur. L’offre doit au moins contenir une description précise du bien et un prix ferme. Si l’offre est acceptée il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est donc parfaite. Il est très important de faire signer une offre d’achat avant de rédiger un compromis même si vous êtes au prix du mandat. Bien souvent, lorsqu’un acquéreur émet une offre au prix du mandat, l’agent immobilier fait signer directement un compromis à l’acquéreur avec des blancs car il n’est même pas en possession des diagnostics. De ce fait le compromis ne sera pas daté et sera nul. Une offre d’achat parfaitement rédigée et datée offre plus de sécurité juridique qu’un compromis qui ne vaut rien. Un vendeur qui a accepté une offre ferme et précise ne peut plus revenir en arrière.

 

Offre de prêt immobilier

C’est le document définitif par lequel l’établissement bancaire va proposer un prêt immobilier à son client. Il ne faut pas confondre l’offre de prêt et le simple accord de principe. L’offre doit être adressée par voie postale. Toutes les conditions doivent être mentionnées. L’offre a une durée minimale de 30 jours. L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours. Il ne peut absolument pas accepter l’offre pendant ce délai. Dès lors que votre client reçoit une offre de prêt, la condition suspensive d’obtention de prêt est réalisée à condition qu’elle soit conforme aux stipulations du compromis.

 

Opposition du syndic

Lors de la vente d’un lot de copropriété le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur. Le syndic a 15 jours pour faire opposition à compter de la réception de l’avis de mutation. L’opposition doit être formée par exploit d’huissier.

 

Origine de propriété

Il s’agit de la suite des mutations au terme desquelles l’immeuble vendu est devenue la propriété du vendeur. Votre compromis contient un paragraphe « origine de propriété » dans lequel vous devrez inscrire l’identité des précédents propriétaires que vous trouverez sur le titre de propriété.

 

Parties communes

Sont communes toutes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Sont par exemple présumés être des parties communes les cours, jardins, voies d’accès, les canalisations ...

 

Parties privatives

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

 

Permis de construire

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances. Les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire. Par exception sont dispensées d’un permis de construire :

  • les constructions qui créent moins de 20m² de surface hors œuvre brute

  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer une surface de plancher ou pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².

D’une manière générale les travaux sur constructions existantes ne sont pas soumis à permis de construire. Un permis de construire est toutefois exigé pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération crée plus de 20m² de SHOB (par exemple création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur de la maison)

  • le changement de destination lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment

  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur

Le recours à un architecte pour réaliser le projet est obligatoire lorsque la SHON de la future construction dépasse 170m².
Lors de la vente d’un terrain à bâtir vous devez prévoir une condition suspensive d’obtention de permis de construire (voir condition suspensive d’obtention de permis de construire).

 

Plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à l’échelle d’un groupement de communes (EPCI) ou d’une commune, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.

 

Plan d’occupation des sols (POS)

C’est un document d’urbanisme dont la disparition a été prévue par la Loi SRU du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d'urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu'ils n'ont pas été transformés en PLU.

 

Plomb

Lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation bâti avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) doit être annexé au compromis. Sa durée de validité est illimitée si il est négatif est d’un an si il est positif. Vous devez faire très attention d’être en possession d’un CREP et non d’un ERAP (ancien diagnostic plomb) qui ne sont plus valables.

 

Préemption du locataire

Le locataire bénéficie de plusieurs droits de préemption :

  • Il bénéficie d’un droit de préemption lorsque son bailleur lui délivre un congé pour vendre. Il a 2 mois pour préempter à compter de la réception du congé. Si les conditions de la vente sont modifiées, le locataire a de nouveau un droit de préemption qui lui est ouvert pendant un mois à compter de la notification des nouvelles conditions de vente

  • Un droit de préemption est ouvert au locataire lorsque de la vente du logement qu’il occupe est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble par lots. Les délais sont les mêmes que dans le cadre du congé pour vente. Si le locataire ne préempte pas, un droit de préemption est ouvert à la mairie pendant 2 mois.

  • Avant la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation de plus de 5 logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les baux pour une durée de 6 ans, un droit de préemption est ouvert au locataire qui a 4 mois pour notifier sa décision. Les conditions de mise en œuvre étant très complexes, il est primordial de nous consulter avant la mise en vente de ce type de bien.

 

Prix

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Le prix constitue un élément essentiel de la vente. Si les parties jouissent d’une grande liberté sur le prix d e vente il doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux et juste (voir rescision pour lésion). Le prix déterminé doit être parfaitement clair et exprimé en chiffres et en lettres.

 

Procès verbal de carence

Il s’agit de l’acte dressé par le notaire constatant l’absence ou le refus de l’une des parties de réitérer la vente. Cet acte est essentiel pour que le vendeur puisse remettre son bien en vente alors qu’un compromis est signé avec un acquéreur qui ne donne plus de nouvelles mais qui n’a pas renoncé à l’acquisition.

 

Procuration

C’est le document par lequel une personne donne pouvoir à une autre de la représenter. Ainsi une des parties peut donner pouvoir à une personne de signer un mandat ou un compromis à sa place. Toutefois, l’objet de la procuration doit être parfaitement identifié. La description du bien vendu ou acquis ainsi que son prix doit être clair. La pièce d’identité du mandant doit être annexée sous peine de nullité du pouvoir. Cela peut paraître évident mais la procuration doit être antérieure à l’acte pour lequel le mandant demande à son mandataire d’intervenir pour son compte. Vous devez utiliser les modèles de pouvoir qui sont à votre disposition. Les agents immobiliers ne doivent pas recevoir de procuration de leurs clients.

 

Promesse unilatérale

C’est le contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à vendre à des conditions déterminées, un bien à une autre personne (le bénéficiaire) qui accepte la promesse sans pour autant prendre l’engagement d’acquérir (à la grande différence du compromis où les deux parties sont engagées). Le bénéficiaire dispose d’une option lui permettant de conclure ou non la vente à l’issue d’un certain délai. Bien souvent, le bénéficiaire verse une somme (indemnité d’immobilisation) qui sera acquise au promettant si l’option n’est pas levée. Si vous vendez un terrain faisant partie d’un lotissement, une promesse unilatérale doit être conclue et il conviendra de la faire rédiger par le notaire.

 

Registre des mandats

Tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté. Le numéro d’inscription doit être reporté sur le mandat. Le registre doit être côté et relié sans discontinuité. Il ne doit comporter ni surcharge, ni blancs, ni ratures. Ce registre peut être tenu sous forme électronique sous conditions strictes. Comme les mandats, les registres doivent être conservés pendant 10 ans.

 

Règlement de copropriété

Il s'agit d'un document écrit et obligatoire qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble, notamment :

  • les conditions de jouissance des parties privatives

  • les conditions d'utilisation des parties communes

  • la destination de l’immeuble

  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun

  • les règles relatives à l'administration des parties communes

  • l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux

 

L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété. Le cas échéant, il lui est annexé. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR il doit être annexé au compromis portant sur la vente d’un lot de copropriété.

 

Règlement national d’urbanisme (RNU)

Le règlement national d’urbanisme comprend des règles générales sur l’aménagement et la constructibilité permettant de déterminer la faisabilité d’un projet. Dans les villes et villages ne disposant pas d'un document local d’urbanisme (PLU, POS, carte communale), les règles de construction et d’aménagement sont fixées par le règlement national d'urbanisme.

 

Rétractation

La loi du 13 décembre 2000 a instauré un droit de rétractation de 10 jours au profit de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un terrain situé dans un lotissement. Le délai démarre à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le compromis. Ce dernier peut également être remis en main propre , le délai court alors à compter du lendemain de la date de remise inscrite de la main de l’acquéreur sur l’acte. Si le dernier jour tombe un samedi ou un dimanche, le terme est repoussé au lundi. Si le dernier jour tombe un jour férié, il est repoussé au lendemain. L’acquéreur peut se rétracter en adressant un courrier recommandé. En cas de pluralité d’acquéreurs, la rétractation de l’un emporte celle des autres.

 

Séparation de biens

Ce régime s'applique aux époux en raison soit d'un contrat de mariage, soit d'une décision de justice prise dans le cadre de la séparation du couple. Avec ce régime matrimonial tous les biens qui existent au jour du mariage et tous ceux acquis au cours de celui-ci restent la propriété exclusive de leur titulaire. L’achat d’un immeuble par un époux séparé de biens agissant seul ne pose donc pas de soucis.

 

Servitude

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un autre bien immobilier appelé fonds dominant.
La plus courante est la servitude de passage instituée au profit du propriétaire d'un fonds enclavé pour qu'il puisse accéder à la voie publique. Vous devez absolument vérifier, notamment par le biais du titre de propriété, si le bien n’est pas grevé de servitudes. Si c’est le cas, elles doivent être reportées sur le compromis.

 

Substitution

Il s’agit d’une clause par laquelle l’acquéreur se réserve le droit de se substituer une personne physique ou morale. En cas de substitution, l’acquéreur substitué reprend toutes les obligations de l’acquéreur d’origine. Si un acquéreur vous demande de substituer un autre acquéreur alors que le compromis ne prévoit pas de clause de substitution et que les conditions suspensives sont réalisées il convient de rédiger un avenant au compromis si le vendeur est d’accord bien entendu. Dans ce cas il sera primordial de prévoir que l’acquéreur d’origine s’engage à acquérir l’immeuble en cas de défaillance de l’acquéreur substitué. Il pourrait en effet s’agir d’un stratagème visant à se défaire de la vente sans indemnité. Il suffirait alors au nouvel acquéreur de se rétracter pendant le délai de 7 jours qui lui est ouvert pour anéantir les effets du compromis.

 

Succession

Lorsque le bien vendu appartient aux vendeurs par suite d’une succession le titre de propriété est l’attestation immobilière de propriété établie par le notaire. Cat acte désigne les héritiers du défunt devenus propriétaires de l’immeuble. Vous devez absolument demander ce document afin d’être certain que le compromis est signé de tous les héritiers.

 

Taxe foncière

Cette taxe est due par le propriétaire du bien au 1er janvier. Le vendeur doit donc la supporter en totalité peu importe la date de la vente. En pratique l’acte va prévoir la récupération sur l’acquéreur du prorata de taxe proportionnellement au temps restant à courir à compter du transfert de propriété. Ainsi, le vendeur supportera le prorata de taxe foncière du 1er janvier à la date de la vente et l’acquéreur de la date de la vente au 31 décembre. Vos compromis sont bien rédigés dans ce sens. Si cette clause n’est pas prévue, l’acquéreur peut refuser de payer la taxe foncière pour l’année de la vente.

 

Taxe d’habitation

Le redevable est l’occupant au 1er janvier de l’année en cours toutefois les parties pourraient prévoir une répartition différente. Or, contrairement à la taxe foncière, il est rare que l’acte prévoit une solution différente de la solution légale.

 

Terrain à bâtir

Le compromis portant sur la vente d’un terrain à bâtir doit comporter des clauses spécifiques. Il doit notamment comporter une condition suspensive d’obtention de permis de construire (voir condition suspensive d’obtention de permis de construire). Le plan de financement devra également prévoir la construction de l’immeuble. Si l’acquéreur ne connait pas le montant de la construction projetée, vous devrez préciser en condition particulière que « l’acquéreur reconnait avoir été informé par le rédacteur des présentes de la possibilité d’inclure le financement de la construction projetée en condition suspensive d’obtention de prêt. Or, ne connaissant pas aujourd’hui le coût de sa future construction, l’acquéreur déclare ne pas vouloir inclure le financement de ladite construction en condition suspensive».
Vous devez également préciser en désignation si le descriptif du terrain provient ou non d’un bornage. Si le bornage est à effectuer, il convient de préciser en condition particulière à qui du vendeur ou de l’acquéreur incombe les frais de bornage. Si le terrain vendu provient d’une parcelle plus grande à diviser vous indiquerez en désignation « le terrain vendu provient d’une parcelle plus grande cadastrée ... pour une superficie d’environ ... m² ». L’acquéreur d’un terrain à bâtir ne bénéficie pas du délai de rétractation de sept jours sauf si le terrain est situé dans un lotissement. Dans ce cas c’est une promesse unilatérale de vente qui devra être conclue.

 

Titre de propriété

Il s’agit de l’écrit qui constate la transmission opérée par l’acte en vertu duquel le vendeur est devenu propriétaire. Il s’agit le plus souvent de l’acte authentique de vente qui a constaté la mutation. Vous devez absolument demander une copie du titre de propriété lors de la prise de mandat pour être certain d’être en présence des véritables propriétaires de l’immeuble. Il vous permettra également de vérifier si le bien est grevé de servitudes et de compléter l’origine de propriété sur le compromis.

 

Tutelle

Selon le code civil, le régime de la tutelle correspond à la situation d’une personne qui, en raison de la maladie, d’une infirmité, d’un affaiblissement dû à l’âge ou d’une altération des facultés corporelles empêchant l‘expression de sa volonté, a besoin d’être représentée d’une manière continue dans les actes de la vie civile. Une personne soumise au régime de la tutelle est frappée d’une incapacité d’exercice. Elle ne peut signer d’elle-même la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier. Elle doit être représentée par son tuteur légal. L’accord du juge des tutelles doit toujours être obtenu. En pratique, si l’accord du juge n’est pas obtenu à la signature du compromis, il y a lieu d’insérer une condition suspensive d’obtention d’accord du juge des tutelles. Un délai de 4 à 5 mois est à prévoir pour obtenir cette autorisation.

 

TVA immobilière

Par principe, les ventes immobilières réalisées entre particuliers sont exclues du champ d'application de la TVA.

Toutefois, la TVA sera applicable dans les cas suivants :

  • l’achat d’un terrain à bâtir à un professionnel

  • l’achat d’un logement neuf à un professionnel

Dans les deux cas c’est le vendeur qui est le redevable de la TVA.

 

Usufruit

L’usufruit est défini à l'article 578 du Code civil comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. L'usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers) sans en être propriétaire. Le cas de démembrement de propriété le plus classique est celui qui fait suite au décès d’une personne qui avait acquis un bien avec son conjoint. A son décès, le conjoint survivant va hériter de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété. En cas de vente de l’immeuble, l’usufruitier et les nues-propriétaires devront intervenir à l’acte.