Nord
de france
1er réseau immobilier
du Nord-Pas de Calais *

Lexique

Administrateur de biens

L'administrateur de biens, dit aussi gérant d'immeubles, s'occupe de la gestion locative de biens immobiliers pour le compte des propriétaires. La gestion locative par l'administrateur de biens permet aux propriétaires de se libérer de nombreuses contraintes comme la rédaction des baux, l'encaissement des loyers ou la délivrance des quittances de loyers, la régularisation des charges, etc. Grâce à ses connaissances en droit immobilier et en fiscalité, il est à même de conseiller les propriétaires sur leurs devoirs et leurs droits. Comme l'agent immobilier, l'administrateur de biens doit posséder une carte professionnelle.

 

Agence immobilière

Une agence immobilière est une entreprise spécialisée dans la vente, la location, le conseil d'achat et l'estimation de biens immobiliers. Elle met en rapport des acheteurs et des vendeurs (ou des locataires et bailleurs) et leur propose un accompagnement dans leur projet de vente (ou de location). Une agence immobilière peut aussi gérer des biens immobiliers (administrer des biens et des syndics de copropriété).
Les agents immobiliers possèdent une carte professionnelle qui leur est délivrée par la préfecture à condition de justifier de l'aptitude professionnelle.
Les garanties de l'agent immobilier permettent d'acheter, vendre ou louer un bien dans les meilleures conditions.
L'agent a le devoir de conseiller son client et doit mener à bien la transaction.

 

Agent immobilier

Un agent immobilier est un intermédiaire dans la vente ou la location d'un bien immobilier. Il peut être indépendant ou travailler au sein d'une agence immobilière. Les activités de l'agent immobilier sont réglementées par la loi Hoguet de 1970. A ce titre, un agent doit posséder une carte professionnelle délivrée par la préfecture.

Les garanties de l'agent immobilier permettent au client de réaliser son projet en toute confiance. L'agent dispose par exemple d'une garantie financière qui protège le client contre les détournements de fonds commis par les professionnels indélicats.
Les nombreux inconvénients de la vente sans intermédiaire justifient donc le recours à un agent immobilier. Celui-ci aide son client à vendre au meilleur prix et dans les plus brefs délais. Si son client est un acheteur, il lui propose des biens qui correspondent le mieux à ses attentes.

 

Aide personnalisée au logement (APL)

L'aide personnalisée au logement est une aide financière destinée au locataire d'un logement conventionné (le propriétaire a signé une convention avec l'Etat, qui fixe notamment la durée du bail, les conditions d'entretien ou encore l'évolution du loyer). L'APL concerne aussi les personnes ayant contracté un prêt (prêt d'accession sociale, prêt aidé à l'accession à la propriété ou prêt conventionné) pour acheter un logement. Elle est versée par la Caisse d'Allocations Familiales.
Par abus de langage, on emploie souvent le sigle « APL » pour désigner d'autres aides au logement, en particulier l'ALS (Allocation de Logement Sociale) qui concerne toute personne nécessitant une aide financière pour louer un logement. L'une des obligations du locataire est bien sûr de payer son loyer. Si le locataire ne paye plus, son aide au logement risque d'être suspendue.

 

Assurance loyers impayés

Régler un litige avec un locataire est une affaire délicate, en particulier lorsque ce locataire est un mauvais payeur mais il est possible d'éviter cette situation désagréable en souscrivant une assurance loyers impayés auprès d'une agence immobilière.

Cette assurance couvre les loyers, les charges et les taxes en cas de défaillance du locataire.

Elle couvre aussi :

  • les détériorations et dégradations non prises en charges par le dépôt de garantie ;

  • les frais de contentieux pour obtenir le remboursement des dégradations et récupérer le montant des loyers impayés ;

  • une indemnisation en cas de départ prématuré du locataire.

Il faut savoir que si le propriétaire souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut demander de caution au locataire. D'autre part, l'assurance n'est possible que si le locataire justifie de certaines conditions de ressources.

 

Assurance PNO

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre la responsabilité du propriétaire d'un logement à louer dans plusieurs cas :

  • le logement est inoccupé ;

  • le sinistre n'est pas couvert par l'assurance du locataire ;

  • le locataire a un défaut d'assurance.

L'assurance PNO couvre par exemple les sinistres (dégâts de eaux, incendies, etc.), les dommages et dégâts causés par une catastrophe naturelle ou le climat, les cambriolages, etc.
Les garanties diffèrent d'un contrat à un autre. L'assurance PNO n'est pas une assurance obligatoire, mais il est toujours conseillé de souscrire une assurance habitation pour le propriétaire et le locataire.

 

Bail

Le bail (dit aussi contrat de bail) est un contrat de location selon lequel un propriétaire (bailleur) donne le droit à un locataire d'utiliser son bien immobilier pendant un certain temps. En échange, le locataire doit verser une somme, le loyer, au bailleur. Il contient un certain nombre de clauses obligatoires (durée du bail, montant du loyer, désignation des parties, etc.) Certaines clauses sont interdites dans un bail afin de ne pas pénaliser le locataire. Dans le cadre de la location d'un meublé, il n'y a pas d'obligation de bail, même s'il est fortement conseillé d'en rédiger un.

 

Bail à construction

Le bail à construction est une forme particulière de bail de location. D'une durée minimum de 18 ans, ce contrat de location repose sur le fait que le locataire s'engage à édifier des constructions sur le terrain à bâtir qui lui est loué par son propriétaire et à conserver ces constructions en bon état pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bailleur devient, sauf dispositions contraires prévues dans le bail à construction, propriétaire de toutes les constructions édifiées par le locataire, appelé « le preneur ». Le preneur bénéficie de certains droits tels que le droit d'hypothéquer les constructions édifiées, de droit de démolir en vue de reconstruire, le droit de louer les constructions ou encore le droit de consentir une servitude sur ces constructions. En contrepartie, le preneur doit payer les taxes et impôts liés aux constructions et au terrain, maintenir les constructions en bon état et payer un loyer au bailleur.

 

Bail emphytéotique

Un bail emphytéotique est un contrat de location d'une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Lorsqu'un bail emphytéotique est signé, le locataire dispose de droits élargis proches de ceux d'un propriétaire. Il a également plus de devoirs. Par exemple, il doit payer les charges et effectuer les grosses réparations. En contrepartie, il s'acquitte d'un loyer appelé canon emphytéotique, qui correspond généralement à une somme modique. Une augmentation de loyer en cours de bail emphytéotique est possible dans certains cas, par exemple si l'on construit sur le terrain qui fait l'objet du bail.
Ce type de bail convient plus particulièrement aux projets de constructions agricoles, mais n'est pas un bail pour couple marié, concubin ou étudiant cherchant à se loger.

 

Bail précaire

Une convention d'occupation précaire d'habitation (ou bail précaire) est un contrat de location à usage d'habitation non meublée dont la durée est comprise entre un et trois ans. La raison justifiant que le propriétaire peut reprendre possession du logement doit être précisée dans le contrat. Plusieurs motifs familiaux ou professionnels peuvent justifier le recours à un bail précaire :

  • Le retour prévu du propriétaire après une mission professionnelle à l'étranger ;

  • Le retour prévu du propriétaire en raison d'une mutation ou au moment de sa retraite professionnelle ;

  • La mise à disposition programmée du bien immobilier par le propriétaire au bénéfice d'un enfant dans le cadre de ses études.

Lorsque l'évènement prévu est proche de se produire, le bailleur doit notifier le locataire au moins deux mois à l'avance via une lettre recommandée avec avis de réception. Si l'évènement est retardé, la fin du bail ne peut être retardée qu'une seule fois de la part du bailleur. Dans le cas d'un bail classique, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant son terme, et doit par ailleurs donner un préavis de six mois au locataire. Faute de préavis, un bail classique est reconduit d'office.

 

Bail professionnel

Un bail professionnel est un contrat de location entre le propriétaire d'un local et un locataire qui y exerce une activité professionnelle, non commerciale (une profession libérale par exemple), ou une activité artisanale (uniquement s'il n'y a pas de fonds artisanal). Le bail professionnel est obligatoirement écrit. Il a une durée minimum de 6 ans, et est reconductible tacitement. Pour résilier un bail professionnel, le locataire doit respecter un préavis de six mois. Il faut bien distinguer le bail professionnel du bail commercial car ils ne sont pas régis par la même loi sur la location.

 

Bailleur

Le bailleur, dit aussi propriétaire-bailleur, est une personne physique ou morale qui donne le droit à une autre personne (locataire) d'utiliser son bien immobilier moyennant le versement d'un loyer. Les droits et obligations du propriétaire-bailleur sont stipulés dans la loi de 1989 (ainsi que dans le code civil, du commerce et de la construction et de l'habitation). Le bailleur doit, en particulier, louer un logement décent (surface minimum, en état d'usage, sécurisé, etc.) Il doit aussi assurer les grosses réparations sur le logement. A ce sujet, il existe des aides pour les propriétaires-bailleurs(aides fiscales et subventions) réalisant des travaux de réhabilitation, d'amélioration ou d'économie d'énergie.

 

Caution

La caution est la personne qui garantit le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire.

Il existe plusieurs types de caution :

  • La caution simple : si le locataire n'a pas payé son loyer, le propriétaire peut alors s'adresser à la personne qui s'est portée caution.

  • La caution solidaire : si le locataire n'a pas payé son loyer, le propriétaire peut directement s'adresser à la caution, sans entamer de poursuites contre le locataire

  • La caution multiple : plusieurs personnes s'étant portées caution, le propriétaire peut s'adresser à une ou plusieurs ou toutes ces personnes si le locataire est défaillant.

Parmi les clauses obligatoires du bail, la caution doit écrire manuellement le montant du loyer et les conditions de révision. La location par un professionnel peut vous aider à mieux comprendre les engagements pris en matière de cautionnement et ainsi limiter les risques.

 

Cautionnement

Le cautionnement est l'engagement d'une tierce personne (caution) à payer les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire. On dit que cette personne se porte caution. Demander la caution d'un tiers est donc pour le propriétaire un moyen de se prémunir contre un locataire qui ne paye pas son loyer. Il existe plusieurs types de caution :

  • La caution simple : le bailleur (propriétaire) peut s'adresser à la caution si le locataire n'a pas payé son loyer.

  • La caution solidaire : le bailleur peut directement s'adresser à la caution, sans entamer de poursuites contre le locataire, si ce dernier n'a pas payé son loyer.

  • La caution multiple : le bailleur peut s'adresser aux personnes s'étant portées caution si le locataire est défaillant.

Les documents à réclamer à la caution sont les mêmes que les documents à réclamer au locataire.

 

Cession de bail

La cession de bail est un contrat permettant à un locataire de transmettre son bail à un successeur. C'est le moyen par exemple pour un locataire de ne pas avoir à résilier son bail, et de ne pas avoir la charge du logement qu'il quitte jusqu'au terme de son préavis ; c'est également une pratique courante lorsqu'il transmet le logement à une personne de son entourage. La cession de bail est particulièrement fréquente en colocation. Le contrat de cession de bail implique que le nouveau locataire devient le titulaire du contrat et récupère les droits de son prédécesseur. Ce dernier demeure responsable en cas de défaillance de son successeur. Pour être libéré de cette responsabilité, le contrat n'est pas une cession mais une novation de bail sous la forme d'un avenant.

Pour être régulière, une cession de bail nécessite l'autorisation du bailleur. Céder son bail et sous-louer son logement sont deux procédures différentes.

 

Changement d'adresse

Estimer son volume de déménagement, transporter ses affaires, emménager ne sont que les parties visibles du déménagement. Le changement d'adresse nécessite d'accomplir certaines formalités administratives avant le déménagement. Il faut donner votre nouvelle adresse aux différentes administrations (impôts notamment), à votre compagnie d'assurance, aux organismes sociaux (CAF, Assurance maladie, caisse de retraite, Pôle emploi, etc.). Vous devrez également souscrire de nouveaux contrats pour l'électricité, le gaz ou la téléphonie. Enfin, n'oubliez pas de modifier l'adresse de la carte grise de votre voiture et vos papiers d'identité et de vous inscrire sur les listes électorales.

 

Charges locatives

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les dépenses que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire.

La répartition des charges locatives entre le locataire et le propriétaire est réglementée depuis la loi du 6 juillet 1989.

Pour le locataire, les charges locatives incluent notamment :

  • Les taxes et redevances : enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage et redevance d'assainissement.

  • Les dépenses d'eau froide, d'eau chaude et de chauffage collectif.

  • Les dépenses concernant les ascenseurs : entretien, petites réparations, électricité.

  • Les dépenses pour les parties communes intérieures au bâtiment : électricité, entretien.

Le charges du propriétaire comprennent entre autres les grosses réparations, les frais de gestion des syndics, les gros travaux ou encore les peintures des escaliers. La régularisation des charges doit être effectuée chaque année. Il s'agit de comparer le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles supportées par le propriétaire durant l'année. Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, le propriétaire peut demander au locataire de payer un complément.

 

Colocation

La colocation est un contrat de location entre un propriétaire et deux locataires ou plus. Pour les locataires, elle a l'avantage de réduire le loyer et de bénéficier d'un logement plus grand. Pour le propriétaire, la colocation est une solution pour limiter les risques de loyers impayés. Ce type de contrat nécessite une vigilance du bailleur (propriétaire) comme des colocataires lors de la signature du bail. Les documents à réclamer sont les mêmes que pour un contrat de location ordinaire. Mais le bailleur peut demander certaines garanties supplémentaires comme une clause de solidarité entre les locataires ou la caution d'un tiers pour chaque colocataire.

A savoir : Un colocataire doit obligatoirement avoir signé le bail, sinon il est considéré comme un simple occupant, et ce même s'il paye sa part du loyer.

 

Commission

La commission constitue les honoraires de l'agent immobilier. Pour percevoir cette commission, l'agent immobilier doit obligatoirement être mandaté par son client en signant un mandat de vente (ou de location). Il faut également que la transaction ait été réalisée, c'est-à-dire que l'acte de vente (ou de bail) ait été signé. Le montant de la commission doit toujours figurer dans le mandat de vente.

Les garanties de l'agent immobilier justifient ces honoraires. L'agent est un professionnel qui conseille son client et s'assure que toutes les conditions sont réunies pour que la transaction soit menée à bien. Il peut rédiger pour vous l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente ou le bail).

 

Commission de conciliation

Les commissions de conciliation, présentes dans chaque département, ont pour rôle d'apporter des solutions aux litiges entre bailleurs et locataires. L'objectif premier de ces commissions est de trouver un règlement amiable aux différentes difficultés qui peuvent surgir dans les rapports entre bailleurs et locataires. Ces commissions de conciliation sont composées à parts égales de représentants de bailleurs et de représentants de locataires. Elles peuvent être saisies par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception pour tout litige relatif aux augmentations de loyer sous-évalué, à l'état des lieux d'entrée ou de sortie, à la décence du logement, à l'encadrement des loyers, aux réparations (tel est le cas notamment lorsqu'un locataire indélicat a détérioré le logement et qu'il refuse de réaliser les réparations nécessaires ou lorsqu'un bailleur refuse d'effectuer les travaux à sa charge).

La saisie des commissions de conciliation est gratuite. Le bailleur et le locataire sont ensuite convoqués devant la commission afin de trouver une solution amiable à leur litige.

 

Dégâts des eaux

Les dégâts des eaux se définissent comme l'ensemble des dommages matériels causés de façon accidentelle par l'action de l'eau (il s'agit dans la majorité des cas d'une fuite d'eau). Une assurance habitation est la solution incontournable pour pouvoir être couvert en cas de dégâts des eaux. L'assurance contre le dégât des eaux est une assurance obligatoire pour le locataire d'habitation. On recense chaque année en France entre 500000 et 1 million de cas de dégâts des eaux.

 

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie désigne une somme d'argent que verse le locataire d'un logement au propriétaire. Cette somme d'argent permet à ce dernier de se prémunir contre les éventuelles dégradations constatées lors de la remise des clés à la sortie du logement. Le dépôt de garantie est donc une dépense pour l'ancien logement qu'il est nécessaire de prévoir avant de signer un autre contrat de location. Exigé au moment de la signature, il est en revanche interdit pour pouvoir bloquer une location. Son montant correspond à un mois de loyer hors charges pour les nouveaux contrats depuis le 10 février 2008 en loi de 89 uniquement.

 

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Plus connu sous le sigle DPE, le diagnostic de performance énergétique est un diagnostic qui a pour principal objectif de pouvoir renseigner le futur propriétaire ou locataire d'un bien immobilier sur les performances énergétiques du logement, c'est-à-dire de fournir une estimation de la consommation en énergie. Similaire à l'étiquette énergie qui renseigne les consommateurs sur les performances énergétiques d'un produit, le diagnostic de performance énergétique s'applique à tous les logements mis en vente ou en location depuis 2007 et s'intègre au dossier de diagnostics techniques obligatoires que doit pouvoir présenter le propriétaire ou le vendeur. La durée de validité de ce diagnostic de performance énergétique a été fixée à 10 ans.

 

Diagnostic immobilier logement récent

En France, la mise en vente ou en location d'un bien immobilier impose à son propriétaire de réaliser différents diagnostics immobiliers en vue d'informer le futur acquéreur ou locataire de l'état général du bien à vendre ou à louer. Le diagnostic immobilier d'un logement récent est nettement moins contraignant que celui réalisé pour les logements anciens dans la mesure où certains de ces diagnostics techniques obligatoires ne sont à réaliser que pour des constructions anciennes.

Pour un logement récent, il n'est pas nécessaire d'effectuer un diagnostic du plomb (Constat des Risques d'Exposition au Plomb), un diagnostic amiante ou un diagnostic du gaz naturel. En revanche, comme pour toute habitation, un logement récent doit faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi qu'un diagnostic termites et un diagnostic risques naturels et technologiques dans les zones concernées.

 

Dispositif Borloo

Adopté le 1er septembre 2006 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2006), le dispositif Borloo est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de logements mis en location de défiscaliser une partie de leurs revenus. On distingue le dispositif Borloo neuf qui remplace le dispositif Robien et le Borloo ancien qui succède au dispositif Besson. Pour bénéficier d'une réduction d'impôts, les propriétaires de logements anciens ont pour principale obligation de conventionner un logement avec l'Anah pour obtenir une subvention afin de financer les travaux pour rendre le logement décent. Le but du dispositif Borloo ancien a été d'entendre l'offre locative aux personnes aux revenus modestes.

 

Dispositif Girardin

Applicable à compter du 23 juillet 2003, le dispositif Girardin est une loi qui permet aux propriétaires d'un logement neuf situé dans les DOM-TOM (Départements et Territoires d'Outre-Mer) et mis en location de pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôts. Dispositif de défiscalisation d'un investissement locatif, le dispositif Girardin avait ainsi pour principal objectif d'inciter les investisseurs à combler le manque criant de locations sur ces territoires français. Le logement doit être loué nu et à titre de résidence principale pour les locataires, pour une durée minimale de 6 ans. Le dispositif Girardin est applicable jusqu'au 31 décembre 2017.

 

Droit au logement

Le droit au logement est, en France, un Droit de l'Homme. En 2007, une loi sur le droit opposable au logement (DALO) a été mise en place. Cette loi prévoit que l'Etat doit fournir un logement décent à toutes les personnes qui en font la demande et qui remplissent les conditions pour en bénéficier. La loi contraint l'Etat, en vertu de ce droit, à fournir aux demandeurs un logement décent. Ainsi pour bénéficier du droit à un logement décent, il est nécessaire d'être de nationalité française ou de résider sur le territoire français de manière régulière, de ne pas disposer de ressources suffisantes pour accéder à un logement décent de ses propres moyens et déposer une demande de logement social (HLM) et disposer d'une attestation d'enregistrement départementale de cette demande. Pour bénéficier du droit au logement, il est nécessaire d'adresser une demande au Secrétariat de la Commission de Médiation du droit au logement du département.

 

Droit de bail

Le droit de bail est l'appellation d'une taxe locative appliquée en France jusqu'au premier octobre 1998. Remplacée depuis par la « Contribution annuelle représentative du droit de bail », cette taxe imposée aux bailleurs équivaut à 2,5% de l'ensemble des loyers perçus chaque année. Elle a été supprimée le 1er janvier 2001. Elle était généralement intégrée dans les charges du loyer et entrait donc en jeu dans les obligations du locataire. Ce dernier pouvait à tout moment décider de résilier son bail, moyennant un préavis de trois mois, pour ne plus financer cette taxe, sauf dans le cas d'une nouvelle location.

 

Droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire est une mesure qui vise à protéger ou à accorder un statut particulier au locataire lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un logement occupé.

En qualité d'occupant, le locataire dispose d'un droit de préemption sur la vente du bien immobilier, c'est-à-dire qu'il bénéficie d'une priorité pour répondre à une offre de vente émise par le propriétaire. A offres et conditions égales, le propriétaire d'un bien loué mis à la vente doit donc donner priorité à son locataire.

 

Ecoconstruction

L'écoconstruction est un mode opératoire qui consiste à construire, rénover ou réhabiliter un logement tout en respectant au mieux l'écologie à chaque étape des travaux. Une écoconstruction vise ainsi à créer un logement durable : une habitation peu consommatrice d'énergie en matière de chauffage et d'eau chaude. Ces constructions écologiques utilisent des matériaux de construction et d'isolation écologiques, notamment la pierre, le chanvre, la paille, la laine de mouton ; il peut aussi s'agir d'une maison en bois. Les écoconstructions utilisent également les énergies renouvelables et naturelles telles que les panneaux solaires, les éoliennes, les énergies issues de la biomasse (bois, biogaz…). L'écoconstruction permet ainsi d'atteindre une haute performance que ce soit en termes d'économies d'énergie, de qualité d'air intérieur ou de confort.

 

Etat des lieux

L'état des lieux est une étape incontournable dans la location d'un bien immobilier et se produit généralement à deux reprises : à l'entrée et à la sortie de la location. Le premier état des lieux vise essentiellement à prendre connaissance de l'état général du bien qui va être loué au locataire.

Lorsque ce dernier décide de quitter la location, l'état des lieux de sortie permet aux différentes parties de comparer l'état du logement avant l'arrivée et au départ du locataire. Pour éviter de devoir laisser le dépôt de garantie au propriétaire lorsque des dommages ont été causés durant la période de location, mieux vaut penser régulièrement à l'entretien des lieux.

 

Etat des Risques Naturels, miniers et Technologiques (ERNMT)

Connu sous le sigle ERNMT, l'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques est un document destiné à informer les futurs acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier sur les risques naturels (inondations, mouvements de terrains...) et technologiques (industriels, chimiques…) auxquels le logement est exposé.

Défini par l'article L 125-5 du Code de l'environnement, la réalisation d'un état des risques naturels, miniers et technologiques fait partie des obligations du propriétaire bailleur qui doit être en mesure de pouvoir présenter ce document en cas de location de son bien.

L'état des risques naturels, miniers et technologiques est intégré à une plus large liste de diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location d'un logement. Si l'ERNMT manque et que l'acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

 

Expulsion

Dans le monde de l'immobilier, une expulsion désigne l'action de faire sortir un individu du logement où il se trouve sans droit. La demande d'expulsion du locataire intervient dans la majorité des cas lorsque le propriétaire d'un logement a un litige avec son locataire, comme le non paiement des loyers, le non-respect d'un congé donné ou encore une occupation illégale d'un logement (squat). Elle doit être effectuée en vertu d'un titre exécutoire mais ne peut être réalisée lors de la période hivernale.

 

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est un ensemble d'éléments corporels (matériel, marchandises, etc.) et incorporels (droit au bail, nom, clientèle, etc.) qui appartiennent à un commerçant ou un industriel et lui offrent la possibilité d'exercer son activité. Toute opération juridique liée à un fonds de commerce doit se faire par acte authentique et engendre le paiement de frais de notaire. Le plus souvent, le propriétaire d'un fonds de commerce bénéficie d'un bail de location puisqu'il n'est pas propriétaire des murs. Il peut soit reprendre le bail contracté par le locataire précédent et lui verser une somme que l'on appelle droit au bail, soit signer un bail neuf. La durée du bail est en général de neuf ans, mais le locataire dispose d'un droit de renouvellement, dans le cadre d'un bail neuf et d'une reprise de bail. En cas de refus du renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction pour reprendre les lieux au propriétaire du fonds de commerce, sauf en cas de loyers impayés.

 

Garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est une garantie qui permet au propriétaire d'un bien immobilier mis en location de se prémunir contre les locataires indélicats qui ne paient pas ou plus leurs loyers. Souscrite par le propriétaire, la garantie loyers impayés apporte donc une certaine sérénité financière à ce dernier en cas de litiges, des litiges qui peuvent aller de quelques retards de paiement réglés à l'amiable grâce à la commission départementale de conciliation, jusqu'à un non-paiement de plusieurs mois de loyer et des actions en justice. Depuis 1994, le propriétaire est de plus autorisé à déduire de ses revenus fonciers le coût que lui occasionne cette garantie. Les risques d'impayés sont aussi pris en charge par la garantie des risques locatifs (GRL).

 

Gestion immobilière

La gestion immobilière est l'une des activités confiées par les propriétaires de biens aux professionnels de l'immobilier (agence immobilière, syndic de copropriété, notaire). Elle consiste en la gestion courante d'un bien immobilier, de la recherche de locataire à l'entretien des parties communes, en passant par les aspects administratifs, financiers et juridiques (assurances, contrats, baux, loyers, charges).

Le rôle d'un administrateur de bien, est donc de se substituer au propriétaire afin d'optimiser ses revenus du patrimoine. La gestion immobilière est généralement assimilée à la gestion locative. Une part du loyer est destinée à l'administrateur du bien au titre de ses honoraires.

 

Grand ensemble

Un grand ensemble désigne un ensemble de logements collectifs. Construits entre les années 1950 et 1970, les grands ensembles sont marqués par un urbanisme de barres et de tours. La construction de ces grands ensembles avait pour objectif de pallier la pénurie de logements à l'issue de la Seconde Guerre mondiale. A cette époque, la moitié des logements étaient dépourvus d'eau chaude. Dans un souci de salubrité des logements, des grands ensembles ont ainsi été édifiés pour offrir un logement décent à un très grand nombre de personnes.

 

Jouissance

Au sens strict, la jouissance est le droit de percevoir les fruits d'un bien, comme les loyers d'un immeuble, et ensuite de disposer librement de ces revenus. Si vous souhaitez louer votre appartement de Toulouse, par exemple, vous en percevrez les loyers en vertu du droit de jouissance. Toutefois, en tant que bailleur, vous aurez en plus de ce droit de jouissance des obligations comme le paiement de la taxe foncière. Le paiement de la taxe d'habitation incombe à votre locataire.

Ce dernier reçoit la jouissance de votre bien en vertu du contrat de bail. À ce titre, il peut se servir de votre bien immobilier (l'habiter), mais ne peut pas transformer les lieux sans votre autorisation. S'il passe outre, il sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans l'état d'origine.

 

LOCA-PASS

Le LOCA-PASS est un système d'aide destiné à faciliter l'accès à un logement pour des personnes éprouvant des difficultés à en trouver un au regard de leur situation socio-professionnelle. Il est accessible aux jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle ou en recherche d'activité, aux étudiants boursiers ou certains étudiants en situation d'emploi, aux saisonniers mais aussi aux salariés de certaines entreprises. L'aide LOCA-PASS se divise en deux services : une avance financière, et une garantie qui se présente comme la caution d'un tiers pour assurer le paiement des loyers en cas d'impayés. L'aide LOCA-PASS est particulièrement appréciée par toutes les personnes qui ne peuvent présenter une caution personnelle et garantit ainsi au propriétaire de percevoir les loyers. Le montant maximum de la garantie est égal à 9 mois de loyers et charges, dans la limite de 500 € par mois, déduction faite des aides au logement.

 

Local commercial

Un local commercial est un local affecté à l'exercice d'une activité commerciale. Le local commercial est couramment utilisé pour stocker, fabriquer ou vendre des produits, mais aussi pour proposer des services. La valeur immobilière d'un local commercial varie en fonction de plusieurs critères, dont le plus important demeure son emplacement géographique (un local commercial sur les Champs-Elysées à Paris n'aura pas la même valeur immobilière qu'un local commercial situé dans un village de l'Est de la France). Acheter une surface commerciale pour y implanter un local commercial peut donc être une bonne opération. Parfois livré « brut de béton », il est souvent nécessaire de transformer les lieux d'un local commercial pour pouvoir y développer son activité. Lorsque le bénéficiaire du local commercial est locataire, l'accord du propriétaire doit être exigé.

 

Locataire

Le locataire désigne l'occupant d'un logement dont il n'est pas le propriétaire. Pour pouvoir jouir de ce logement ou du bâtiment qu'il loue, le locataire doit verser en contrepartie un loyer au propriétaire, une démarche qui fait partie des nombreuses obligations d'un locataire envers son propriétaire. Occupant un lieu qui ne lui appartient pas, le locataire se doit de respecter les locaux qui lui sont loués. En cas de litige avec un locataire (impayés, dégradations, …), le propriétaire peut décider d'entamer une action en justice si aucun accord à l'amiable, en direct ou par recours à une commission départementale de conciliation, n'a été trouvé.

 

Location nue

La location nue, aussi appelée location vide, désigne la mise en location d'un bien immobilier non meublé ou vide, et s'oppose donc à la location meublée. Contrairement à cette dernière, la location nue est soumise à la loi du 6 juillet 1989, et les règles d'une location vide ou d'une location meublée ne sont pas les mêmes. Pour les propriétaires d'un bien immobilier, louer vide ou meublé est donc un choix important à réaliser avant d'entamer la recherche de locataires. A titre d'exemple, le régime fiscal pour une location nue est beaucoup moins intéressant que pour une location meublée.

 

Location saisonnière

Une location saisonnière désigne une location meublée sur une courte période (le plus souvent pendant la période des vacances scolaires) qui se classe parmi les locations dites « libres ». Dans cette situation, il appartient aux propriétaires et aux locataires de s'entendre sur le prix de la location saisonnière et sur la durée, cette dernière ne devant pas dépasser 3 mois. Pour se prémunir de locataires indélicats, il est vivement conseillé, bien qu'il ne soit pas obligatoire, de faire signer un contrat de location écrit avec, entre autres, des conditions d'annulation du contrat. Investir dans une location saisonnière apporte aux propriétaires plus de flexibilité dans la gestion de leur bien immobilier et permet de surfer sur la forte demande de location en périodes de vacances

 

Location-accession

La location-accession est un dispositif d'accession à la propriété qui permet à un locataire-accédant d'acheter un logement de manière progressive. La location-accession est en effet divisée en deux parties avec une première phase locative durant laquelle le locataire-accédant est un occupant du logement et verse des mensualités qui comptent en partie pour le loyer et en partie pour le paiement de l'achat, et une phase acquisitive qui rend possible l'acquisition définitive du logement. Ce dispositif, réglementé par la loi du 12 juillet 1984, permet donc à des personnes aux revenus modestes de devenir propriétaires de leurs logements, et démontre qu'il est possible d'investir avec un petit budget.

 

Logement

Un logement se définit comme un lieu destiné à l'habitation. Il existe différentes sortes de logement (appartement, maison, villa, loft, etc.) auxquels on associe fréquemment un "type" en fonction du nombre de pièces (T1, T2, T3 etc.). S'il est toujours utilisé à des fins d'habitation, un logement peut recevoir des propriétaires qui possèdent matériellement les lieux, mais aussi des locataires qui profitent des lieux en contrepartie du versement d'un loyer mensuel. Beaucoup de logements sont ainsi mis en location pour permettre à ceux qui ne sont pas propriétaires de pouvoir se loger. Il convient alors de louer un logement décent à ces personnes, et de trouver le bon prix pour fixer le montant du loyer. D'après le Centre d'analyse stratégique (CAS), l'évolution du prix du logement en France dévoile ainsi une progression de 30 % des loyers sur les 30 dernières années, pendant que le prix réel des logements anciens été multiplié par deux.

 

Logement social

Le logement social regroupe les logements construits, achetés ou améliorés grâce au financement de l'État, des collectivités territoriales et du bailleur. Les offices publics de l'habitat, les sociétés anonymes ou coopératives d'HLM, les sociétés d'économie mixte (SEM) et les organismes agréés par l'État peuvent être des bailleurs sociaux. À ce titre, ils s'occupent de la gestion de leurs habitations et les attribuent à des personnes à faibles revenus. Les conditions d'attribution d'un logement social obéissent à des règles strictes. Des plafonds de ressources sont fixés en fonction du nombre de personnes au sein du foyer fiscal, du type de logement et de la zone géographique. Si vous souhaitez louer un appartement à Lille ou à Paris, les conditions d'attribution varieront en fonction du jeu de l'offre et la demande. Si un logement social vous est attribué et qu'il est conventionné, vous pourrez bénéficier d'aides au logement.

 

Loi de 1948

La loi de 1948 est une loi qui régit les contrats de location des logements construits avant le 1er septembre 1948. Face à la crise d'après-guerre qu'a connue la France, la loi de 1948 a été votée afin de protéger les locataires en leur conférant un droit au maintien dans les lieux et en leur faisant bénéficier d'un loyer dérisoire réglementé.

Cette loi aujourd'hui en voie de disparition porte sur les logements d'habitation et à usage commercial construits avant le 1er septembre 1948 et dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986. Acheter un bien en loi de 1948 permet d'effectuer un investissement dans l'ancien à un prix intéressant : en effet, le prix de vente de ces biens est généralement entre 20 et 50 % en dessous du prix du marché. Toutefois, le logement ne peut ensuite être repris par son propriétaire qu'au décès des locataires, ou après avoir fait « sortir » le logement de la loi de 1948. Dans ce cas, il faut proposer un bail de sortie loi 1948 au locataire, que ce dernier peut refuser en fonction de ses ressources.

 

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP (pour Loueur en Meublé Non Professionnel) est accordé à une personne donnant en location à titre habituel des logements meublés sous certaines conditions. Ce statut procure quelques avantages. Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal de LMNP, certaines clauses obligatoires sur la location meublée doivent être respectées. Ainsi, le propriétaire d'un bien immobilier acheté neuf et mis en location meublée ne doit pas être inscrit au RCS, ne doit pas pouvoir retirer de cette activité plus de 23 000 € par an de loyer et charges locatives, et les recettes de la location doivent être inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Ce statut de LMNP est associé à une réduction d'impôt en location meublée qui permet de défiscaliser certains investissements.

 

Loueur en meublé professionnel

Loueur en meublé professionnel (LMP), est un statut fiscal accordé à des propriétaires qui obtiennent, grâce à la location de biens meublés, d'importants revenus chaque année. Ce statut de LMP, corrélé à certaines conditions, ne permet pas de bénéficier d'une réduction d‘impôt en location meublée mais a d'autres avantages. Pour en bénéficier, il faut ainsi percevoir plus de 23 000 € de loyers dans l'année et être inscrit au Registre du commerce et des sociétés. Les recettes doivent être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. L'imposition pour la location meublée permet à celles et ceux qui bénéficient de ce statut de LMP de déduire des revenus les charges réelles, de récupérer la TVA, ou encore d'être exonéré de plus-value au-delà de 5 ans.

 

Loyer

Le loyer est une somme versée par un locataire à un propriétaire pour pouvoir jouir d'un logement. En théorie, il ne comprend pas les charges (dépenses liées à la consommation d'énergie, d'eau ou à l'utilisation de l'ascenseur). Le montant du loyer dépend bien sûr de la surface, de l'emplacement, du type et de l'état du bien loué. Une évolution du loyer en cours de bail est possible une fois par an, si elle est prévue par une clause dans le contrat. La révision annuelle du loyer est plafonnée selon l'indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d'habitation. Un loyer peut aussi être augmenté de manière exceptionnelle si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration du logement. Il faudra toutefois le mentionner dans une clause ou un avenant.

Le locataire à la recherche d'un logement doit prendre en compte ses revenus et ses besoins pour déterminer son loyer idéal.

 

Multirisque Habitation (MRH)

Une assurance multirisque habitation (MRH) est souscrite par le propriétaire ou le locataire d'un logement pour couvrir l'habitation et son mobilier lorsqu'on est responsable ou victime d'un sinistre (dégâts des eaux, incendies, explosions, cambriolages, etc.) La multirisque habitation couvre également les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de l'assuré en cas de dommages.

Pour le locataire, c'est une assurance obligatoire. Même s'il est responsable des dommages causés au logement qu'il occupe, cette assurance prend en charge les réparations. Pour vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance habitation, le propriétaire peut lui demander une attestation d'assurance. Il peut résilier le bail si le locataire n'est pas assuré.

 

Préavis

Le préavis est la période qui s'écoule entre le moment où le locataire annonce au propriétaire son intention de quitter le logement qu'il occupe et le moment où le contrat de bail est définitivement résilié. Ce délai doit permettre à un propriétaire de chercher un nouveau locataire afin de ne pas laisser le logement inoccupé. Le délai de préavis est précisé dans le contrat de bail. En loi de 89, Il est de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans certains cas (perte d'emploi, mutation…). Pour résilier son contrat de bail, le locataire doit envoyer une lettre recommandée AR au propriétaire. Avant de rendre les clés, le locataire devra effectuer un état des lieux de sortie.

 

Quittance

La quittance de loyer est un document écrit par lequel le propriétaire d'un logement reconnaît avoir reçu le montant des loyers et des charges de la part du locataire.

Il est de l'obligation du propriétaire de remettre ce document gratuitement au locataire si ce dernier le lui réclame, mais il n'est pas tenu de le faire systématiquement chaque mois.

La quittance doit mentionner les informations suivantes :

  • le montant total du loyer payé ;

  • le montant du loyer sans les charges ;

  • le montant des charges ;

  • la période pour laquelle le loyer a été payé ;

  • l' adresse du logement loué ;

  • la signature du propriétaire.

Pour le locataire, la quittance sert souvent de justificatif de résidence. En fournissant une quittance, le propriétaire atteste avoir encaissé le montant du loyer et se prive des voies de recours si ce n'est pas le cas.

 

Résiliation du bail

La résiliation d'un bail désigne le fait de mettre un terme à un contrat de location qui lie propriétaire et locataire. Cette résiliation du bail est soumise à plusieurs règles, et il peut être opportun de savoir, en particulier pour le locataire, comment résilier son bail. En effet, lorsqu'un locataire désire quitter un logement, il lui est imposé certaines règles pour pouvoir donner congé en bonne et due forme.

La résiliation du bail peut également relever de l'initiative du propriétaire, mais la procédure est alors plus complexe que pour un locataire.

 

Révision de loyer

La révision de loyer est une procédure qui permet d'augmenter, une fois par an, le montant d'un loyer. Pour que la révision de loyer soit légale, une clause d'indexation du loyer doit être prévue au contrat de location. Les propriétaires n'ont pas le droit de réévaluer le loyer en fin de bail à moins que celui-ci soit manifestement sous-évalué, mais peuvent se permettre une évolution du loyer en cours de bail si une clause de révision est incluse. L'augmentation liée à la révision du loyer d'une habitation ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Elle a lieu à une date convenue entre chaque partie dans le bail ou à la date anniversaire du contrat.

Depuis le 1er août 2012, une mesure d'encadrement des loyers s'applique également dans 38 grandes agglomérations en cas de changement de locataire pour les logements vides, hormis certaines exceptions (logements neufs, logements anciens loués pour la première fois ou rénovés). La loi Duflot, adoptée en septembre 2013, pérennise l'encadrement des loyers en le basant sur un loyer médian de référence qui ne pourra être dépassé de plus de 20 % par les propriétaires.

 

Solvable

Est qualifiée de solvable une personne, physique ou morale, qui a les moyens de payer ses dettes. Dans les situations de location d'un bien immobilier, certains moyens sont mis en œuvre pour permettre aux propriétaires de vérifier que leur futur locataire est, ou non, solvable. Ainsi, les copies des trois dernières fiches de paie, du dernier avis d'imposition et du contrat de travail font partie des documents à réclamer au locataire qui permettent de se faire une idée sur la solvabilité de ce dernier. En cas d'insolvabilité et de loyers impayés, le propriétaire pourra alors légalement envisager la résiliation du bail puis l'expulsion de son locataire, en prenant soin de respecter les démarches administratives qui lui incombent.

 

Sous-location

La sous-location désigne un contrat de bail établi par le locataire d'un bien qui donne en location tout ou partie de son logement à un tiers. Sous-louer son logement peut être une solution envisagée par un locataire qui souhaite conserver son logement mais qui connaît des périodes d'absences prolongées pour ne pas perdre trop d'argent, ou pour les personnes qui ne profitent pas de la totalité de l'espace du logement et qui peuvent alors s'orienter vers une sous-location partielle. La sous-location ne peut en revanche pas se faire sans l'accord du bailleur et demander l'autorisation de sous-louer fait naturellement partie des obligations du locataire envers le propriétaire du bien immobilier.

 

Surface habitable (SH)

Définie par les 2e et 3e alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable désigne la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les combles non aménagés, les caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, etc. ne font donc pas partie du calcul de la surface habitable. Cette définition permet aux propriétaires d'un logement de calculer les mètres carrés de l'habitation de manière très précise.

 

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation est un impôt qui s'applique à toute personne (propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit) qui dispose d'un logement à usage d'habitation principale ou secondaire. Cette taxe doit être réglée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition, que ce soit en qualité de propriétaire ou de locataire. La taxe d'habitation fait partie des impôts locaux qui permettent de financer le fonctionnement des communes, aux côtés d'autres impôts et taxes comme la taxe foncière qui ne concerne cette fois-ci que les propriétaires. Le calcul de la taxe d'habitation est un calcul complexe qui prend principalement pour base la valeur locative cadastrale du bien immobilier.

 

Valeur locative

La valeur locative désigne le montant estimé auquel un bien immobilier pourrait être loué. La valeur locative prend en compte les conditions du marché, et sert notamment au calcul des taxes foncières et d'habitation. Il est parfois difficile pour un propriétaire d'identifier la valeur locative de son bien immobilier, et confier la gestion locative de son investissement à un professionnel permet de mieux adapter le montant du loyer sur le marché de la location. Déterminer la bonne valeur locative garantit ainsi de pouvoir optimiser le rendement locatif d'un logement.

 

Vétusté

La vétusté désigne l'usure résultant de l'usage normal des biens immobiliers. Elle représente donc la dépréciation du bien qui a pour origine le temps qui passe. Il appartient au bailleur d'un logement de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage. Les dégradations liées à la vétusté d'un bien immobilier sont donc à la charge du bailleur. Le locataire n'a pas à supporter les conséquences que peut avoir la vétusté sur un logement. Il n'a pour obligation que de prendre en charge que les petites réparations telles que les travaux d'entretien courant. Le bailleur doit donc veiller à la salubrité du logement qu'il loue en réalisant les travaux nécessaires pour lutter contre la vétusté.

 

Visite

Une visite désigne, dans le monde de l'immobilier, l'action de faire découvrir un bien immobilier à une tierce personne, dans une perspective de location ou de vente/achat de ce bien immobilier. Il existe, pour les futurs locataires ou propriétaires, de nombreux points à observer avant la visite, et qui se dressent comme autant de critères dans le choix du futur logement. De la même manière, une fois la porte d'entrée passée, d'autres points à relever pendant la visite doivent retenir toute l'attention du futur occupant. Il est d'ailleurs vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour chaque visite, ce dernier apportant un regard neutre et moins subjectif aux qualités ou défauts du logement.