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du Nord-Pas de Calais *

Le Syndic de copropriété

Quels sont les acteurs principaux dans une copropriété ?

Naturellement, les copropriétaires ont un rôle phare dans la vie de la copropriété. Ils se réunissent au moins une fois l'an en AG, lieu d'échanges et de prises de décisions. La bonne marche de la copropriété nécessite également la présence d'un Conseil Syndical & d'un syndic qui travaillent en étroite collaboration dans le respect et le souci de l'intérêt collectif.

 

Qu’appelle-t-on le Syndicat des copropriétaires ?

L’ensemble des copropriétaires est constitué en un syndicat qui a la personnalité civile. « Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » (Art.14 loi 65) et prend alors des décisions en assemblée générale, établit ou modifie le règlement de copropriété, nomme et révoque le syndic, agit en justice, achète ou vend des parties communes, prend des assurances, passe des marchés de travaux et engage sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires.

 

Qu'est-ce que le Conseil Syndical ?

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (Art.21 loi 65). Il s’agit d’une obligation légale mais l’assemblée peut décider de ne pas s’en doter. Il sert d'interface entre le syndicat des copropriétaires et le syndic dont il est l'interlocuteur privilégié.

 

Comment sont élus les conseillers syndicaux ?

Les membres du conseil syndical sont élus pour un, deux ou trois ans, par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue de l'article 25, parmi les copropriétaires, leurs conjoints et partenaires pacsés et les associés d’une société civile immobilière.

 

Quelle différence y a-t-il entre une assemblée ordinaire et une assemblée extraordinaire ?

L’AG ordinaire se tient obligatoirement une fois par an sur convocation du syndic et selon des règles de convocation bien précises, mais il peut être également nécessaire d’organiser des Assemblées spéciales en fonction des besoins de la copropriété (travaux urgents, etc…)

 

Quelles sont les conditions obligatoires pour pouvoir pratiquer le métier de syndic ?

Le métier de syndic est réglementé par la loi Hoguet du 02 juillet 1970 concernant les professions immobilières, la loi du 10 juillet 1965 concernant les copropriétés et la loi Alur de Mars 2014.
Le syndic doit posséder une carte professionnelle délivrée depuis juillet 2015 par le Président de la Chambre de Commerce et de l’Industrie.
Il doit pour ce faire :

  • justifier à la fois d’une compétence reconnue par diplôme ou expérience professionnelle et de l’absence d’interdiction judiciaire d’exercer;

  • disposer d’une garantie financière permettant d’assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers;

  • avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle.

 

Pourquoi donne-t-on tant d'importance au règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est obligatoire. Il définit par écrit l’organisation et les règles de fonctionnement de l'immeuble. Il précise les droits et les obligations des copropriétaires, notamment les conditions de jouissance des parties privatives, d'utilisation des parties communes, la destination de l'immeuble, la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun, les règles relatives à l'administration des parties communes, etc...

 

Qui s'occupe précisément de ma copropriété chez Square Habitat ?

Vous bénéficiez chez Square Habitat d'un suivi personnalisé, par des interlocuteurs spécialisés dans la gestion de copropriété et dédiés à votre résidence. Ils sont joignables directement par téléphone, par mail ou en agence. L’équipe est constituée de votre syndic, son assistant(e) et son comptable. Elle est accompagnée et contrôlée par un responsable de service expérimenté.

 

Comment se prennent les décisions en AG ?

Les décisions sont prises selon des règles de majorité définies par la Loi et différentes en fonction de l'importance des questions : 

  • majorité simple (c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) pour les décisions les plus courantes

  • majorité absolue (c'est-à-dire celle des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents représentés ou absents)

  • double majorité (c'est à dire plus de la moitié des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) 

  • unanimité (de tous les copropriétaires nécessitant qu'ils soient tous présents ou représentés) 

 

Qu'est-ce qui distingue les parties communes des parties privatives ?

Tous les copropriétaires possèdent l'ensemble des parties communes selon les proportions indiquées par les millièmes généraux. Il s'agit principalement des éléments de structure de l'immeuble, du toit, de la façade, du gros-œuvre, des espaces extérieurs, des cages d'escalier, des halls. Sont également communs les équipements tels que les ascenseurs, installations électriques et de chauffage, interphones, boîtes aux lettres, poubelles, vides ordures, etc... On appelle à l'inverse parties privatives les appartements, caves, garages, parkings, etc... Vous pouvez les vendre ou en user librement pour autant que vous ne portiez pas atteinte aux droits des autres ou à la destination de l'immeuble. Attention, certains éléments de vos parties privatives sont considérés comme des parties communes (murs porteurs, canalisations d'évacuation collectives, installation de chauffage collectif, etc...)

 

Qu'appelle-t-on l'extranet ?

La Loi Alur de 2014 impose aux syndics professionnels de mettre à disposition des copropriétaires, depuis janvier 2015, un accès internet à leur espace client. Square Habitat offre déjà gratuitement et depuis plusieurs années un tel service sur son site internet. Les copropriétaires accèdent ainsi à tout moment et de manière sécurisée à certaines informations liées à leurs comptes ou à leur copropriété en général (règlement de copropriété, diagnostics, PV d'AG, rapports de visite, comptes rendus de Conseils Syndicaux, contrats, etc...)
Accéder à l’extranet.

 

Comment demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale ?

Un Décret de 1967 impose que vous exprimiez votre demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception en accompagnant cette demande d'un projet de résolution. Attention, cette démarche doit intervenir avant que la convocation à cette assemblée ne soit partie ou ne puisse être modifiée. A défaut, il vous faudra attendre la prochaine assemblée.

 

Comment est rémunéré un syndic ?

Afin de remplir les missions qui lui sont confiées, le syndic perçoit des honoraires. Ceux-ci figurent obligatoirement dans le contrat de syndic voté en assemblée générale, dont le contenu a été harmonisé par le décret Alur en mars 2015.
Ils sont de deux types : 

  • les honoraires forfaitaires de gestion courante;

  • les rémunérations particulières correspondant à un service spécifique découlant d'un vote préalable en AG (ex : travaux), d'un service ponctuel apporté à un copropriétaire (ex : frais d'état daté), ou encore d'un remboursement de frais engagés pour la copropriété (ex : affranchissements)

 

Faut-il demander une autorisation pour réaliser mes travaux ?

Chaque copropriétaire est libre de faire ce qu'il veut dans la mesure où il respecte le règlement de copropriété, la tranquillité dans la résidence et l'harmonie de l'immeuble. Toutefois, certains projets de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble peuvent nécessiter l'accord préalable des copropriétaires en assemblée générale.

 

Que faire en cas de sinistre dans mon appartement ?

Ayez le réflexe dans l'urgence de prendre toutes mesures de sauvegarde et de sécurité (ex : couper l'eau au compteur, disjoncter l'électricité, alerter le voisinage et le concierge, téléphoner aux pompiers, etc…). Prévenez votre syndic et prenez contact avec votre voisin pour le remplissage d'un constat amiable (un volet pour votre assureur, un volet pour l'assureur de votre voisin et un volet pour le syndic). Si la fuite provient d'une partie commune (ex : toiture), votre syndic s'occupe de la déclaration. Transmettez le volet du constat à votre assureur (vous avez 5 jours pour lui déclarer le sinistre), puis mettez-vous en quête de devis de remise en état. Ne faites pas de travaux avant qu'un expert soit passé constater les dégâts.


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