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Conseils pour louer mon bien

Vous venez d’acheter un logement afin de le louer. Très bien, vous faites maintenant partie de ces Français qui ont choisi de préparer leur retraite ou développer leur patrimoine immobilier pour leurs descendants. Maintenant, il faut vous atteler à diverses tâches comme faire réaliser les diagnostics obligatoires, fixer un loyer, trouver et choisir un …[Lire l'article]
Conseils pour louer mon bien

Vous venez d’acheter un logement afin de le louer. Très bien, vous faites maintenant partie de ces Français qui ont choisi de préparer leur retraite ou développer leur patrimoine immobilier pour leurs descendants. Maintenant, il faut vous atteler à diverses tâches comme faire réaliser les diagnostics obligatoires, fixer un loyer, trouver et choisir un locataire ou encore rédiger le contrat de location… Autant d’éléments qui prennent du temps, mais qui sont incontournables !
En tant qu’experts immobiliers, et notamment dans la gestion locative, nous vous donnons quelques conseils.

Avant de commencer, assurez-vous bien que votre logement peut être loué, c’est-à-dire qu’il soit dans un état décent et conforme aux exigences du décret du 30 janvier 2002 :

  • surface habitable supérieure à 9 m2,
  • volume habitable supérieur à 20 m3,
  • luminosité naturelle suffisante,
  • présence de chauffage et d’eau potable,
  • présence d’un espace cuisine et de sanitaires.

Faites réaliser les diagnostics obligatoires

Comme pour la vente d’une maison ou d’un appartement, vous devez fournir des diagnostics lorsque vous mettez votre logement en location.

Les Diagnostics de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE va permettre de déterminer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre dégagée par votre logement. Ce sera une information importante pour le futur locataire car il lui permet de savoir si le logement est bien isolé. 

Par exemple, si le DPE est classé “A”, cela signifie que le logement est très bien isolé. Peu de déperdition de chaleur, donc le locataire aura peu de frais concernant le chauffage.

Le Constat de Risque et d’Exposition au Plomb (CREP)

Ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949. 
Il permet d’analyser la structure du logement ainsi que ses matériaux utilisés afin de savoir s’ils contiennent du plomb.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

Il concerne les logements qui ont plus de 15 ans. 
Ce diagnostic permet d’informer le futur locataire de l’état des installations présentes dans le logement, pour les parties électriques et le gaz. Bien entendu, s’il y a des réparations à effectuer, vous devez les réaliser avant l’entrée du locataire afin de ne pas porter atteinte à sa santé.

L’état des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic indique si le logement se situe dans une zone potentiellement dangereuse concernant des risques naturels, sismiques, miniers ou autres.

L’information sur les nuisances sonores aériennes

Le diagnostic devra être réalisé à partir du 1er juin 2020 et indiquer si le logement se situe dans une zone à proximité de passages aériens.

Fixer le bon prix pour le loyer

Voilà un élément qui n’est pas évident à mettre en place car il faut connaître le marché immobilier et le secteur où se situe le logement (notamment pour les zones à encadrement des loyers). Chose d’autant plus difficile si vous louez un logement qui se situe dans une autre région…

Bon à savoir !
N’hésitez pas à contacter une agence immobilière qui vous aidera à fixer ce loyer à partir d’éléments précis.

Préparer les documents nécessaires à la mise en location

Lorsque vous allez signer avec le locataire, vous allez devoir fournir un certain nombre de documents en accord avec la loi :

  • Le contrat de location (bail) : il comprend l’identité du propriétaire et du locataire, la date d’entrée du locataire dans le logement, la durée du bail, la description du logement, la superficie, le montant du loyer et les charges.
  • L’état des lieux d’entrée
  • La copie du règlement de copropriété
  • Le Dossier de Diagnostics Immobiliers
  • La clause résolutoire qui précise la nullité du contrat en cas d’impayés
  • La clause solidaire précisant si le locataire a un garant
  • La clause de revalorisation annuelle du loyer (primordiale car vous devrez probablement réajuster votre loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL))

Pour bien connaître le dossier, prenez également connaissance des documents que le locataire devra vous transmettre lors de la réservation du logement et de la signature du bail.

Attention !
La Loi Boutin oblige un propriétaire à indiquer la surface habitable d’un logement à louer (location vide ou location meublée et en résidence principale) sur le contrat de location. L’appel à un diagnostiqueur n’est pas obligatoire, mais nous vous le recommandons afin d’avoir un métrage précis. Cette superficie concerne la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Trouver le locataire idéal

Afin de trouver le bon locataire, il vous faudra le « séduire » en montrant votre logement sous son meilleur jour. Pour cela, préparez une belle annonce avec des informations précises (superficie, localisation, nombre de pièces, commodités à proximité) ainsi que des jolies photos.

Une fois que votre annonce est prête, diffusez-la au plus grand nombre sur les réseaux sociaux et sur les portails adéquats.

Les premiers intéressés appellent ! Vous allez maintenant devoir organiser les visites et analyser les dossiers. Oui, c’est important de choisir un locataire qui pourra vous verser un loyer chaque mois ! Donc veillez bien à ce que les revenus mensuels du futur locataire soient supérieurs ou égal à 3 fois le loyer.

Bon à savoir !
Lorsque vous analysez le dossier du futur locataire, veillez à vérifier l’authenticité des documents.

Un état des lieux d’entrée réussi

Dernière étape avant la remise des clés à votre nouveau locataire !

Munissez-vous d’un modèle d’état des lieux que vous pouvez trouver sur internet. Il va vous permettre de faire l’analyse du logement, pièce par pièce. Vous pourrez y noter toutes les observations faites par le locataire et vous-même. Car oui, cette étape se fait en binôme avec le locataire !

Pour le bien de tous, il ne faudra rien oublier ! Voici quelques exemples : 

  • Nombre de trous dans chaque pièce,
  • État des sols,
  • État des murs (peinture écaillée, papier peint abîmé…),
  • État des robinets,
  • État de la chaudière,
  • État des fenêtres (ouvertures, fermetures),
  • Fonctionnement des chauffages,

Pour mettre de côté tout quiproquos, précisez bien ce que vous allez devoir rénover ou réparer avant l’emménagement du locataire.
N’oubliez également de mentionner le nombre de clés et de “bips” que vous lui transmettrez. Cela vous permettra de tout récupérer à l’état des lieux de sortie.

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